《城市房地産管理法》

目　　録

第一章   總則

第二章   房地産開髮用地

第一節   土地使用權齣讓

第二節   土地使用權劃撥

第三章   房地産開髮

第四章   房地産交易

第一節   一般規定

第二節   房地産轉讓

第三節   房地産抵押

第四節   房屋租賃

第五節   中介服務機構

第五章   房地産權屬登記管理

第六章   法律責任

第七章   附則

第一章   總 則

第一條   爲瞭加強對城市房地産的管理，維護房地産市場秩序，保障房地産權利人的閤法權益，促進房地産業的健康髮展，製定本法。

第二條   在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）範圍內取得房地産開髮用地的土地使用權，從事房地産開髮、房地産交易，實施房地産管理，應當遵守本法。

本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。

本法所稱房地産開髮，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行爲。

本法所稱房地産交易，包括房地産轉讓、房地産抵押和房屋租賃。

第三條   國傢依法實行國有土地有償、有限期使用製度。但是，國傢在本法規定的範圍內劃撥國有土地使用權的除外。

第四條   國傢根據社會、經濟髮展水平，扶持髮展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。

第五條   房地産權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地産權利人的閤法權益受法律保護，任何單位和箇人不得侵犯。

第六條   爲瞭公共利益的需要，國傢可以徵收國有土地上單位和箇人的房屋，併依法給予拆遷補償，維護被徵收人的閤法權益；徵收箇人住宅的，還應當保障被徵收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。

第七條   國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配閤，管理全國房地産工作。

縣級以上地方人民政府房産管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。

第二章   房地産開髮用地

第一節   土地使用權齣讓

第八條   土地使用權齣讓，是指國傢將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內齣讓給土地使用者，由土地使用者曏國傢支付土地使用權齣讓金的行爲。

第九條   城市規劃區內的集體所有的土地，經依法徵收轉爲國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償齣讓，但法律另有規定的除外。

第十條   土地使用權齣讓，必鬚符閤土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。

第十一條   縣級以上地方人民政府齣讓土地使用權用於房地産開髮的，鬚根據省級以上人民政府下達的控製指標擬訂年度齣讓土地使用權總麵積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。

第十二條   土地使用權齣讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。齣讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會衕城市規劃、建設、房産管理部門共衕擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。

直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。

第十三條   土地使用權齣讓，可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。

商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必鬚採取拍賣、招標方式；沒有條件，不能採取拍賣、招標方式的，可以採取雙方協議的方式。

採取雙方協議方式齣讓土地使用權的齣讓金不得低於按國傢規定所確定的最低價。

第十四條   土地使用權齣讓最高年限由國務院規定。

第十五條   土地使用權齣讓，應當籤訂書麵齣讓閤衕。

土地使用權齣讓閤衕由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者籤訂。

第十六條   土地使用者必鬚按照齣讓閤衕約定，支付土地使用權齣讓金；未按照齣讓閤衕約定支付土地使用權齣讓金的，土地管理部門有權解除閤衕，併可以請求違約賠償。

第十七條   土地使用者按照齣讓閤衕約定支付土地使用權齣讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必鬚按照齣讓閤衕約定，提供齣讓的土地；未按照齣讓閤衕約定提供齣讓的土地的，土地使用者有權解除閤衕，由土地管理部門返還土地使用權齣讓金，土地使用者併可以請求違約賠償。

第十八條   土地使用者需要改變土地使用權齣讓閤衕約定的土地用途的，必鬚取得齣讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的衕意，籤訂土地使用權齣讓閤衕變更協議或者重新籤訂土地使用權齣讓閤衕，相應調整土地使用權齣讓金。

第十九條   土地使用權齣讓金應當全部上繳財政，列入預祘，用於城市基礎設施建設和土地開髮。土地使用權齣讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。

第二十條   國傢對土地使用者依法取得的土地使用權，在齣讓閤衕約定的使用年限屆滿前不收迴；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收迴，併根據土地使用者使用土地的實際年限和開髮土地的實際情況給予相應的補償。

第二十一條   土地使用權因土地滅失而終止。

第二十二條   土地使用權齣讓閤衕約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收迴該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新籤訂土地使用權齣讓閤衕，依照規定支付土地使用權齣讓金。

土地使用權齣讓閤衕約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未穫批準的，土地使用權由國傢無償收迴。

第二節   土地使用權劃撥

第二十三條   土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行爲。

依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限製。

第二十四條   下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國傢機關用地和軍事用地；

（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；

（三）國傢重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規規定的其他用地。

第三章   房地産開髮

第二十五條   房地産開髮必鬚嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全麵規劃、閤理佈局、綜閤開髮、配套建設。

第二十六條   以齣讓方式取得土地使用權進行房地産開髮的，必鬚按照土地使用權齣讓閤衕約定的土地用途、動工開髮期限開髮土地。超過齣讓閤衕約定的動工開髮日期滿一年未動工開髮的，可以徵收相當於土地使用權齣讓金百分之二十以下的土地閒置費；滿二年未動工開髮的，可以無償收迴土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行爲或者動工開髮必需的前期工作造成動工開髮遲延的除外。

第二十七條   房地産開髮項目的設計、施工，必鬚符閤國傢的有關標準和規範。

房地産開髮項目竣工，經驗收閤格後，方可交付使用。

第二十八條   依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，閤資、閤作開髮經營房地産。

第二十九條   國傢採取稅收等方麵的優惠措施鼓勵和扶持房地産開髮企業開髮建設居民住宅。

第三十條   房地産開髮企業是以營利爲目的，從事房地産開髮和經營的企業。設立房地産開髮企業，應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的經營場所；

（三）有符閤國務院規定的註冊資本；

（四）有足夠的專業技術人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地産開髮企業，應當曏工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符閤本法規定條件的，應當予以登記，髮給營業執照；對不符閤本法規定條件的，不予登記。

設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地産開髮經營的，還應當執行公司法的有關規定。

房地産開髮企業在領取營業執照後的一箇月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。

第三十一條   房地産開髮企業的註冊資本與投資總額的比例應當符閤國傢有關規定。

房地産開髮企業分期開髮房地産的，分期投資額應當與項目規模相適應，併按照土地使用權齣讓閤衕的約定，按期投入資金，用於項目建設。

第四章   房地産交易

第一節   一般規定

第三十二條   房地産轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權衕時轉讓、抵押。

第三十三條   基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定併公佈。具體辦法由國務院規定。

第三十四條   國傢實行房地産價格評估製度。

房地産價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國傢規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格爲基礎，蔘照當地的市場價格進行評估。

第三十五條   國傢實行房地産成交價格申報製度。

房地産權利人轉讓房地産，應當曏縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。

第三十六條   房地産轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第二節   房地産轉讓

第三十七條   房地産轉讓，是指房地産權利人通過買賣、贈與或者其他閤法方式將其房地産轉移給他人的行爲。

第三十八條   下列房地産，不得轉讓：

（一）以齣讓方式取得土地使用權的，不符閤本法第三十九條規定的條件的；

（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限製房地産權利的；

（三）依法收迴土地使用權的；

（四）共有房地産，未經其他共有人書麵衕意的；

（五）權屬有爭議的；

（六）未依法登記領取權屬證書的；

（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

第三十九條   以齣讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産時，應當符閤下列條件：

（一）按照齣讓閤衕約定已經支付全部土地使用權齣讓金，併取得土地使用權證書；

（二）按照齣讓閤衕約定進行投資開髮，屬於房屋建設工程的，完成開髮投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開髮土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地産時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

第四十條   以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地産時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權齣讓手續，併依照國傢有關規定繳納土地使用權齣讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地産報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權齣讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地産所穫收益中的土地收益上繳國傢或者作其他處理。

第四十一條   房地産轉讓，應當籤訂書麵轉讓閤衕，閤衕中應當載明土地使用權取得的方式。

第四十二條   房地産轉讓時，土地使用權齣讓閤衕載明的權利、義務隨之轉移。

第四十三條   以齣讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産後，其土地使用權的使用年限爲原土地使用權齣讓閤衕約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。

第四十四條   以齣讓方式取得土地使用權的，轉讓房地産後，受讓人改變原土地使用權齣讓閤衕約定的土地用途的，必鬚取得原齣讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的衕意，籤訂土地使用權齣讓閤衕變更協議或者重新籤訂土地使用權齣讓閤衕，相應調整土地使用權齣讓金。

第四十五條   商品房預售，應當符閤下列條件：

（一）已交付全部土地使用權齣讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計祘，投入開髮建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，併已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）曏縣級以上人民政府房産管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

商品房預售人應當按照國傢有關規定將預售閤衕報縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門登記備案。

商品房預售所得款項，必鬚用於有關的工程建設。

第四十六條   商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

第三節   房地産抵押

第四十七條   房地産抵押，是指抵押人以其閤法的房地産以不轉移佔有的方式曏抵押權人提供債務履行擔保的行爲。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地産拍賣所得的價款優先受償。

第四十八條   依法取得的房屋所有權連衕該房屋佔用範圍內的土地使用權，可以設定抵押權。

以齣讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

第四十九條   房地産抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

第五十條   房地産抵押，抵押人和抵押權人應當籤訂書麵抵押閤衕。

第五十一條   設定房地産抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地産後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權齣讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。

第五十二條   房地産抵押閤衕籤訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財産。需要拍賣該抵押的房地産時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財産一衕拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。

第四節   房屋租賃

第五十三條   房屋租賃，是指房屋所有權人作爲齣租人將其房屋齣租給承租人使用，由承租人曏齣租人支付租金的行爲。

第五十四條   房屋租賃，齣租人和承租人應當籤訂書麵租賃閤衕，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，併曏房産管理部門登記備案。

第五十五條   住宅用房的租賃，應當執行國傢和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生産、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

第五十六條   以營利爲目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋齣租的，應當將租金中所含土地收益上繳國傢。具體辦法由國務院規定。

第五節   中介服務機構

第五十七條   房地産中介服務機構包括房地産諮詢機構、房地産價格評估機構、房地産經紀機構等。

第五十八條   房地産中介服務機構應當具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機構；

（二）有固定的服務場所；

（三）有必要的財産和經費；

（四）有足夠數量的專業人員；

（五）法律、行政法規規定的其他條件。

設立房地産中介服務機構，應當曏工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開業。

第五十九條   國傢實行房地産價格評估人員資格認證製度。

第五章   房地産權屬登記管理

第六十條   國傢實行土地使用權和房屋所有權登記髮證製度。

第六十一條   以齣讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當曏縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由衕級人民政府頒髮土地使用權證書。

在依法取得的房地産開髮用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書曏縣級以上地方人民政府房産管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房産管理部門核實併頒髮房屋所有權證書。

房地産轉讓或者變更時，應當曏縣級以上地方人民政府房産管理部門申請房産變更登記，併憑變更後的房屋所有權證書曏衕級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經衕級人民政府土地管理部門核實，由衕級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。

第六十二條   房地産抵押時，應當曏縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。

因處分抵押房地産而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

第六十三條   經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一箇部門統一負責房産管理和土地管理工作的，可以製作、頒髮統一的房地産權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權的確認和變更，分彆載入房地産權證書。

第六章   法律責任

第六十四條   違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批準齣讓或者擅自齣讓土地使用權用於房地産開髮的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。

第六十五條   違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地産開髮業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地産開髮業務活動，沒收違法所得，可以併處罰款。

第六十六條   違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以併處罰款。

第六十七條   違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地産的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權齣讓金，沒收違法所得，可以併處罰款。

第六十八條   違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房産管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以併處罰款。

第六十九條   違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地産中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地産中介服務業務活動，沒收違法所得，可以併處罰款。

第七十條   沒有法律、法規的依據，曏房地産開髮企業收費的，上級機關應當責令退迴所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。

第七十一條   房産管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

房産管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物爲他人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。

第七章   附則

第七十二條   在城市規劃區外的國有土地範圍內取得房地産開髮用地的土地使用權，從事房地産開髮、交易活動以及實施房地産管理，蔘照本法執行。

第七十三條   本法自 1995年1月1日起施行。